در همه شهرهای دنیا برای ساختوساز در شهرها، قوانین و ضوابطی وجود دارد اما از آنجایی که ممکن است این ضوابط به هر دلیلی از سوی شهروندان یا افراد سودجو نقض شود، نهادی برای رسیدگی به آن از سوی قانونگذار تعیین شده است که در این گزارش با آن آشنا میشویم.
کمیسیون ماده 100 برای همه شهرنشینها بهویژه افرادی که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک بودهاند، نامی آشناست. این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخشهای دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون مذکور به آن رسیدگی میکند.
طبق مادۀ 100 قانون شهرداریها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدودۀ خدماتی باید قبل از ساختوساز از شهرداریها پروانۀ ساختمان بگیرند و شهرداریها موظف هستند از طریق مأموران خود از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری کنند. در صورت خلاف این ماده، همانطور که در مادۀ 100 اشاره شد، جلوی آنها گرفته میشود و عاملان برای رسیدگی به کمیسیون مادۀ 100 ارجاع داده میشوند.
احداث بنای بدون پروانه (مجوز)
مطابق مادۀ 100 قانون شهرداری مالکان زمینها و املاکی که در محدودۀ شهر یا حریم آن واقع شدهاند، باید قبل از هر اقدامی برای ساختوساز یا تفکیک از شهرداری پروانه (مجوز) بگیرند. درصورتیکه بنایی بدون گرفتن مجوز ساخت از شهرداری دست به ساختوساز بزند، رأیی که کمیسیون صادر میکند در دو حالت زیر متفاوت خواهد بود:
اگر ساختوساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب بنا بدهد.
اگر ساختوساز بدون گرفتن مجوز از شهرداری باشد، ولی اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد، کمیسیون میتواند حکم به تخریب یا پرداخت جریمه صادر کند. اگر حکم به پرداخت جریمه صادر شود، میزان جریمه با توجه متراژ بنایی است که بدون مجوز ساخته شده است. در این حالت به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یکدهم ارزش معاملاتی ساختمان جریمه دریافت میشود. پس از پرداخت جریمۀ شهرداری و نیز عوارض قانونی برگ پایانکار ساختمان صادر میشود.
تخلف تراکم اضافی
مساحت زیربنای هر ساختمان در پروانۀ ساخت آن ذکر میشود، حال اگر زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمان اضافه بنا وجود داشته باشد، گفته میشود شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است. کمیسیون مادۀ 100 قانون شهرداری در این خصوص میتواند دو نوع حکم صادر کند: 1. تخریب؛ 2. جریمه.
درصورتیکه در ساخت ساختمان اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد یا اینکه کمیسیون در ابتدا حکم به پرداخت جریمه صادر کند ولی این جریمه پرداخت نشود، کمیسیون حکم تخریب بنای اضافی را صادر خواهد کرد. اگر قلع اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد کرد. عواملی در صدور رأی کمیسیون به اخذ جریمه مؤثر هستند که شامل نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح است.
موقعیت ملک از نظر مکانی نیز از این حیث مورد بررسی قرار میگیرد که در خیابان اصلی، خیابان فرعی، کوچۀ بنباز یا کوچۀ بنبست قرار دارد یا خیر.
تخلف مربوط به احداث نکردن پارکینگ
در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه و همچنین نقشهها و ضوابط شهرداری احداث پارکینگ ضروری است. حال اگر سازندۀ ساختمان بدون توجه به این ضوابط پارکینگ نسازد یا اینکه ساخت پارکینگ بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد، سازنده مرتکب تخلف شده است. در این موارد اگر امکان اصلاح این تخلف وجود داشته باشد (پارکینگ ساخته نشده باشد، ولی امکان ساخت مجدد آن وجود داشته باشد)، حکم به اصلاح آن صادر خواهد شد. اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد، حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد شد. درصورتیکه پارکینگ بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی احداث شده باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب آن صادر کند.
مستحکم نبودن بنا/ رعایت نشدن اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی
درصورتیکه اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت نشود و موجب شود بنا استحکام لازم را نداشته باشد، کمیسیون موظف است حکم تخریب بنا را صادر کند.همچنین اگر اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشود، کمیسیون مادۀ 100 قانون شهرداری موظف است حکم به تخریب صادر کند.
تغییر کاربری
شهرداری در شهرهایی که نقشۀ جامع شهری تهیه شده مکلف است طبق این نقشه در پروانۀ ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. اگر برخلاف آنچه بهعنوان نوع استفاده در پروانه و مجوز ساخت ذکر شده، مالک منطقۀ غیرتجاری را محل کسب، پیشه و تجارت کند، شهرداری این موضوع را در کمیسیون مطرح میکند و کمیسیون پس از محرزشدن تخلف، در مهلت مناسب درمورد تعطیلی محل تصمیم میگیرد. اجرای این تصمیم با مأموران شهرداری است.
تخلف مهندس ناظر ساختمان
مهندس ناظر ساختمان باید بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت کند تا ساختمانی که ساخته میشود با مشخصات درجشده در پروانه و نقشه مطابقت داشته باشد. در پایانکار هم باید تأیید کند که ساختمان ساختهشده با آنچه در پروانه و نقشه نوشته شده است، مطابقت دارد. اگر مهندس ناظر تخلفی را ببیند ولی آن را به شهرداری اعلام نکند یا برخلاف واقع گزارش دهد و پروندۀ آن ساختمان در کمیسیون مادۀ 100 مطرح شود، شهرداری باید تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظاممهندسی گزارش دهد.